Zwolnienie związane z wydatkowaniem przychodu ze zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe w podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli tzw. ulga mieszkaniowa jest jedną z najpopularniejszych rozwiązań stosowanych przez osoby nieprowadzące dzielności gospodarczej w celu optymalizacji podatku związanego ze sprzedażą nieruchomości. Dzięki temu zwolnieniu podatnik może zmniejszyć swoje zobowiązanie podatkowe lub nawet w całości uniknąć zapłaty podatku od sprzedawanej nieruchomości. Wielu podatników zastanawia się, czy wspomniane zwolnienie ma zastosowanie również do sprzedaży nieruchomości związanej z działalnością gospodarczą.
Na wstępie należy odpowiednio zaklasyfikować sprzedaż do właściwego źródła przychodu. Zgodnie z ustawą o PIT sprzedaż nieruchomości może zostać zaklasyfikowana do źródła „pozarolnicza działalność gospodarcza”, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT lub sprzedaż można zaklasyfikować do źródła „odpłatne zbycie nieruchomości”, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, czyli do tzw. sprzedaży prywatnej nieruchomości.
Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt. 3 ustawy o PIT, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
Według art. 10 ust. 3 ustawy o PIT, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
Mając na uwadze powyższe przepisy należy zauważyć, że nieruchomości wykorzystywane w działalności gospodarczej są opodatkowane w ramach tej działalności, za wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego zostało przewidziane w przepisie szczególnym, tj. art. 10 ust. 3 ustawy o PIT, który nakazuje opodatkować sprzedaż tego prawa jako zbycie prywatne na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, pomimo wykorzystywania tego prawa w działalności gospodarczej.
Dodatkowo należy wskazać na przepisy szczegółowo określające przychody z danego źródła przychodu. Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o PIT przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:
środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c
Natomiast według art. 14 ust. 2c ustawy o PIT do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.
Zgodnie z przywołanym przepisem art. 30e ust. 1 ustawy o PIT od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Powyższe szczegółowe przepisy dotyczące poszczególnych przychodów ze źródeł przychodów potwierdzają, że w przypadku zbycia nieruchomości mieszkalnej wykorzystywanej w działalności gospodarczej ma zastosowanie wyjątek od zasady ogólnej, a sprzedawane nieruchomości mieszkalne należy opodatkować w ramach prywatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.
Taki sposób opodatkowania nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej konsekwentnie prezentują organy podatkowe w wydawanych interpretacjach indywidualnych.
Zgodnie z interpretacją indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 lutego 2024 r., znak 0113-KDIPT2-2.4011.737.2023.2.SR „przychód uzyskany ze sprzedaży w 2022 r. wykorzystywanego w działalności gospodarczej lokalu mieszkalnego, zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie stanowi przychodu ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, tj. pozarolniczej działalności gospodarczej. Skutki podatkowe tej czynności należy więc ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.”
Według interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 24 kwietnia 2023 r., znak 0115-KDIT3.4011.294.2023.1.AD „do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lokali mieszkalnych. Mając na uwadze opis stanu faktycznego oraz obowiązujące przepisy prawa stwierdzić należy, że w omawianej sprawie z tytułu odpłatnego zbycia przez Pana w opisanych we wniosku lokali mieszkalnych, nie powstanie przychód, o którym mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na wyjątek zawarty we wskazanym wyżej art. 14 ust. 2c ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, skutki podatkowe odpłatnego zbycia lokali mieszkalnych należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.”
Zgodnie z interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 kwietnia 2023 r., znak 0114-KDIP3-2.4011.302.2023.1.MT „z uwagi na fakt, że sprzedaży podlegał lokal mieszkalny, wykorzystywany w działalności gospodarczej, przychód uzyskany z tej sprzedaży nie będzie stanowił dla Pana przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Zatem skutki podatkowe tej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.”
Podobną argumentacje przedstawiono w następujących interpretacjach indywidualnych:
- Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 6 sierpnia 2021 r., znak 0113-KDIPT2-1.4011.458.2021.2.ISL,
- Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 30 czerwca 2020 r., znak 0115-KDWT.4011.8.2020.1.JŁ,
- Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 11 czerwca 2019 r., znak 0113-KDIPT2-1.4011.203.2019.1.KU,
- Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 15 stycznia 2019 r., znak 0114-KDIP3-1.4011.533.2018.2.ES
Mając na uwadze powyższą ugruntowaną argumentacje organów podatkowych należy stwierdzić, że w przypadku sprzedaży nieruchomości mieszkalnej, zbycie należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. W tym przypadku nie będą miały zastosowania przepisy dotyczące zbycia nieruchomości w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. W takim przypadku możliwe będzie skorzystanie z tzw. ulgi mieszkaniowej.
Data publikacji: 30.12.2024 r.
Autor publikacji: Karol Kądziela, doradca podatkowy 13475